Fristlose Kündigung eines unverschuldet in Not geratenen Mieters ist wirksam
> Februar 2015
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 04.02.2015 (Az. VIII ZR 175/14) entschieden, dass es nicht darauf ankommt, ob ein Mieter die Umstände, die zu seiner Leistungsfähigkeit führen, zu vertreten hat.
Dies betrifft auch eine verspätete Mietzahlung, die auf ein Verschulden des Jobcenters zurückzuführen ist. Der BGH hatte über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Der Mieter bezog ab Oktober 2011 vom Jobcenter Leistungen nach SGB II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Vermieter weiter. Dieser erklärte daraufhin die fristlose Kündigung und erhob Räumungsklage. Das Jobcenter gab in der Folge eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der aufgelaufenen Mietschulden ab.
Seit Juli 2013 war das Sozialamt für den Mieter zuständig geworden. Er beantragte bei diesem Sozialhilfe einschließlich Übernahme der Wohnungskosten. Gegen die Ablehnung der Wohnungskostenübernahme erhob er Widerspruch und beantragte einstweiligen Rechtschutz beim Sozialgericht, das das Sozialamt im Wege der einstweiligen Anordnung am 30.04.2014 zur Zahlung der Mieten von September 2013 bis Juni 2014 verpflichtete.
Da der Mieter für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 keine Miete gezahlt hatte, hatte der Vermieter am 12.03.2014 eine weitere fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen, die nicht mehr innerhalb der Schonfrist geheilt werden konnte. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben. Die Berufung des Mieters war erfolglos. Das Landgericht ließ allerdings die Revision zu. Diese hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12.03.2014 wirksam beendet worden ist wegen der rückständigen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014.
In seiner Begründung führte der BGH aus, dass dem Verzugseintritt nicht entgegenstehe, dass der Mieter auf Sozialleistungen angewiesen war, um die Miete entrichten zu können, und diese rechtzeitig beantragt hatte. Zwar komme der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten habe. Bei Geldschulden jedoch befreien auch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursachen beruhen. Es gilt vielmehr der Grundsatz: „Geld hat man zu haben“. Dies gilt ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Mieters für seine finanzielle Leistungsfähigkeit. Dies gilt grundsätzlich auch für Mietschulden.
