Fast ejendom: Er det share dealens endeligt?
> April 2021

I årevis har tyske politikere diskuteret tiltag til at forhindre et angiveligt misbrug af skattestrukturer ved køb af fast ejendom gennem såkaldte share deals, dvs. køb af anparterne i et selskab, som ejer fast ejendom. Den 15. april 2021 fremlagde Forbundsdagens finansudvalg et beslutningsforslag, der anbefaler vidtgående ændringer af loven om skat ved køb af fast ejendom (Grunderwerbsteuergesetz). Den 21. april 2021 godkendte Forbundsdagen dette beslutningsforslag og vedtog loven. Hvis loven også vedtages i det tyske Forbundsråd den 7. maj 2021, træder loven i kraft den 1. juli 2021.

Loven sænker tærsklen for andelen af anparter, der udløser skat ved køb af fast ejendom (Grunderwerbsteuer), fra 95 % til 90 % af anparterne og øger ihændehaverperioden fra 5 år til 10 år. Indførelsen af en ny § 1, stk. 2b i loven ville imidlertid være betydeligt mere drastisk, idet overdragelsen af anparter i kapitalselskaber så også sigter mod, om anparterne overdrages ud over den nævnte tærskel, og ikke som i dag, om anparterne overdrages til en enkelt ny anpartshaver. Den juridiske situation for kapitalselskaber ville i så fald svare til den situation, som allerede gælder for personselskaber i dag. Skatteneutrale strukturer er kun mulige, hvis en eksisterende anpartshaver forbliver ejer af over 10 % af anparterne i selskabet i mindst ti år. Overdragelsen af 100 % af anparterne til en ny 89,9 %-anpartshaver og en ny 10,1 %- anpartshaver (hidtil kendt som ”94/6 modellen”) vil derefter udløse Grunderwerbsteuer.

Som følge heraf vil share deals med den planlagte lov blive betydeligt mindre attraktive. Alarmen kan imidlertid afblæses på to fronter. Den nye § 1, stk. 2b skal ikke gælde for overdragelser af anparter, der er foretaget inden lovens ikrafttræden. Den længe frygtede tilbagevirkende kraft vil derfor ikke komme til anvendelse. Desuden skal overdragelser af anparter, som handles ved en anerkendt børs, ikke tages hensyn til, når der skal fastslås, om købet af anparter udløser Grunderwerbsteuer.