Opsigelse af en uforskyldt i nød kommet lejer uden varsel er gyldig
> Februar 2015

Den tyske højesteret, Bundesgerichtshof (BGH), har med domsafsigelsen af den 04.02.2015 (j.nr. VIII ZR 175/14) bestemt, at det ikke kommer an på, om en lejer er ansvarlig for de omstændigheder, som fører til hans ydeevne. Dette gælder også for en forsinket betaling af lejen, som kan føres tilbage til en fejl hos Jobcenteret.

BGH skulle beslutte over følgende sagsforhold: Lejeren fik fra oktober 2011 fra Jobcenteret ydelser iht.  SGB II. Fra januar 2013 sendte han de penge, han havde modtaget til sin lejlighed fra Jobcenteret, ikke videre til udlejeren. Denne opsagde derpå lejligheden uden varsel og indgiver begæring om fraflyting af lejeren. Jobcenteret meddelte efterfølgende en forpligtelseserklæring iht. § 569 stk. 3 pkt. 2 BGB, at dette overtager huslejerestancen.

Siden juli 2013 var socialforvaltningen ansvarlig for lejeren. Han søgte om sociale ydelser inklusive overtagelse af huslejen. Han gjorde indsigelse mod afslaget på sin ansøgning om dækning af lejeudgifterne og søgte om retshjælp ved ankenævnet for tvistemål om social sikring, som den 30.04.2014 med en foreløbig kendelse forpligtede socialforvaltningen til at betale lejen fra september 2013 til juni 2014.

Fordi lejeren ikke have betalt husleje fra oktober 2013 til marts 2014, havde udlejeren den 12.03.2014 meddelt endnu en opsigelse uden varsel, som ikke mere kunne afhjælpes inden for den indrømmede frist. Byretten havde efterkommet begæringen om fraflytning af lejeren. Lejerens indsigelse var forgæves. Men landsretten meddelte bevilling til reviderende ankebehandling. Den var forgæves. BGH har besluttet, at lejeforholdet mellem parterne ved opsigelsen af den 12.03.2014 er ophævet gyldigt på grund af den udestående husleje for månederne oktober 2013 til marts 2014.

I sin præmisser anførte BGH, at det at lejeren var afhængig af sociale ydelser, ikke var en begrundelse for at udeblive med betaling af huslejen, og at han rettidigt havde søgt om den. Ganske vist kommer debitor kun i mora, hvis han er ansvarlig for udeblivelsen af ydelsen i henhold til § 276 BGB. Ved pengegæld frigør økonomiske vanskeligheder dog heller ikke debitoren for følgerne af forsinket betaling, hvis de beror på uforskyldte årsager. Her gælder snarere reglen: "Man skal have penge". Dette gælder uden at der tages hensyn til, om lejeren selv er ansvarlig for sin finansielle ydeevne. Dette gælder principielt også for lejerestancer.