Tilsidesættelse af lejerens forkøbsret kan blive dyrt for udlejeren
> Februar 2015
BGH: Lejerens skadeserstatningskrav i størrelse af den tabte fortjeneste ved salg af ejerlejligheder ved tilsidesættelse af lejerens lovbestemte forkøbsret.
For kort tid siden afsagde Bundesgerichtshof en dom vedrørende følgerne ved tilsidesættelse af lejerens forkøbsret. Lejere har en lovbestemt forkøbsret, hvis lejligheden efter at lejeren er flyttet ind omdannes til en ejerlejlighed, og udlejer så sælger den til trediemand. Udlejeren skal meddele lejeren købsaftalens indhold og underrette ham om forkøbsretten. Lejeren kan så udøve sin forkøbsret inden for to måneder. En lejer i Hamborg blev først tilbudt at købe lejligheden, da den blev sat til salg for anden gang. Hun fandt så ud af, at købsprisen ved første køb var omkring 80.000,00 EUR lavere.
Den VIII. afdeling for civile sager ved Bundesgerichtshof, som blandt andet beskæftiger sig med boliglejeloven, bestemte at lejeren kan have krav på differencen mellem lejlighedens handelsværdi og den med tredjepart aftalte købspris – minus de indsparede omkostninger - som fyldestgørelse af krav på erstatning, hvis lejer på grund af en tilsidesættelse af de udlejer påhvilende meddelelsespligter først får kendskab til købsaftalens indhold og sin forkøbsret efter at lejligheden er overdraget til tredjemand, og han derfor giver afkald på at udøve sin forkøbsret.
Meddelelsen om at der er indtrådt et købstilfælde og oplysningen om betingelserne for forkøbsretten, skal sætte lejeren i stand til at udøve sin forkøbsret og dermed begrunde kravet om at få overdraget lejligheden. Hvis lejeren først får disse oplysninger på et tidspunkt, hvor der allerede er indgået en købsaftale med tredjemand, må det formodes, at udlejeren ikke længere kan overdrage den lejlighed, han ikke længere ejer, til lejeren. I et sådant tilfælde kan det ikke forlanges af lejeren, at han først udøver forkøbsretten, for hermed at indgå en købsaftale med udlejeren, som denne fra begyndelsen af ikke kan opfylde. Tværtimod kan lejeren her umiddelbart fremsætte begæring om fyldestgørelse af krav på erstatning - her tabt fortjeneste - , som han ellers ville have fået ved udøvelsen af forkøbsretten (VIII ZR 51/14 af den 21.01.2015).
