Missachtung des Mietervorkaufsrechts kann den Vermieter teuer zu stehen kommen
> Februar 2015
BGH: Schadensersatzanspruch des Mieters in Höhe des entgangenen Gewinns bei Verkauf der Eigentumswohnung unter Missachtung des gesetzlichen Mietervorkaufsrechts.
In einem kürzlich ergangenen Urteil des Bundesgerichtshofs ging es um die Folgen der Missachtung des Mietervorkaufsrechts. Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter diese an einen Dritten verkauft. Der Vermieter hat dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrages mitzuteilen und ihn über das Vorkaufsrecht zu unterrichten. Der Mieter kann sein Vorkaufsrecht dann bis zum Ablauf von zwei Monaten ausüben. Einer Mieterin in Hamburg wurde die Wohnung erst beim zweiten Verkauf zum Kauf angeboten. Sie fand heraus, dass der Kaufpreis für die Wohnung beim Erstverkauf rund 80.000,00 EUR weniger betrug.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass dem Mieter ein Anspruch auf den Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten - als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.
Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberechtigung sollen den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informationen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens - hier entgangener Gewinn - begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre (VIII ZR 51/14 vom 21.01.2015).
