Immobilien-Share-Deal vor dem Aus?
> April 2021

Seit Jahren diskutiert die Politik über Maßnahmen, um angeblichen Gestaltungsmissbrauch durch Share Deals zu verhindern. Am 15. April 2021 hat der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages eine Beschlussempfehlung für weitgehende Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes abgegeben. Diese hat der Bundestag am 21. April 2021 angenommen und das Gesetz beschlossen. Wenn das Gesetz am 7. Mai 2021 auch den Bundesrat passiert, tritt es zum 1. Juli 2021 in Kraft.

Durch das Gesetz wird die grunderwerbsteuerauslösende Anteilsschwelle von 95 % auf 90 % gesenkt und die Haltefrist von 5 Jahre auf 10 Jahre erhöht. Erheblich einschneidender wäre allerdings die Einführung eines neuen § 1 Absatz 2b in das Gesetz, nach dem dann auch für die Übertragung von Anteilen an Kapitalgesellschaften darauf abgestellt wird, ob Anteile über der Anteilsschwelle übertragen wurden, nicht wie bisher darauf, ob dies an einen einzigen neuen Gesellschafter erfolgt. Die Rechtslage für Kapitalgesellschaften entspricht dann der, wie sie heute schon für Personengesellschaften gilt. Steuervermeidende Konstruktionen sind dann nur noch dergestalt möglich, dass ein Altgesellschafter für mindestens 10 Jahre mit mehr als 10 % an der Gesellschaft beteiligt bleibt. Die Übertragung von 100 % der Anteile auf einen neuen 89,9 %-Gesellschafter und einen neuen 10,1 %-Gesellschafter (bisher bekannt als 94/6-Modell) löst dann Grunderwerbsteuer aus.

Im Ergebnis werden Share Deals mit dem geplanten Gesetz erheblich unattraktiver. Allerdings kann an zwei Fronten Entwarnung gegeben werden. Der neue § 1 Absatz 2b soll nicht für Anteilsübertragungen gelten, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt sind. Die lange befürchtete Rückwirkung wird also nicht kommen. Außerdem sollen an einer anerkannten Börse gehandelten Anteilsübertragungen bei der Ermittlung eines schädlichen Anteilserwerbs unberücksichtigt bleiben.